Les transactions viagères regroupent l’ensemble des ventes immobilières dont le prix n’est pas réglé en une seule fois, mais sous forme de bouquet et/ou de versements échelonnés dans le temps. Loin d’être une nouveauté, le viager possède une histoire relativement longue à travers les âges.

Nous pouvons en retrouver des traces à travers les siècles : il a notamment été question de transactions viagères dans le cadre de l’acquisition du duché de Lorraine par le roi de France Louis XIV, ou encore lors du rattachement de l’île de Mayotte au royaume de France. Ces exemples ne représentent bien évidemment qu’une infime partie des transactions viagères à travers l’Histoire, celles-ci ayant déjà cours au temps des civilisations antiques comme chez les Romains ou les Égyptiens.

De nos jours, les transactions viagères, bien que restant une composante « minoritaire » comparé à l’ensemble des opérations immobilières réalisées, continuent de se développer au fil des années. Elles répondent aux nouveaux besoins et réalités du 21ᵉ siècle : affaiblissement du pouvoir d’achat, allongement de l’espérance de vie, besoin d’un complément de retraite… C’est ainsi que le concept même du viager, après avoir voyagé à travers les siècles, s’inscrit de manière toujours plus durable dans notre société moderne.

Qu’est-ce qu’une transaction viagère ?

Une transaction viagère est une vente immobilière dont le règlement s’étale dans le temps. L’acheteur – appelé débirentier – verse au vendeur –  le crédirentier – une somme initiale appelée bouquet, puis, selon la formule retenue, une rente viagère ou des mensualités. Dans la plupart des cas, le vendeur peut continuer à occuper son logement jusqu’à son décès ou son départ volontaire.

Il existe plusieurs formes de transactions viagères, chacune adaptée à un profil de vendeur et à un projet de vente différents.

Les différents types de transactions viagères

Il existe de multiples types de viagers qui s’adaptent aux demandes et surtout aux besoins des vendeurs. Dans le cadre de votre projet de vente, voici les principales formules de transactions viagères que vous pourrez rencontrer.

Le viager

Le viager est la formule la plus connue et la plus répandue sur le marché. Il s’agit d’une transaction immobilière basée sur une notion « d’aléatoire. »
La clôture du dossier n’intervient qu’après le décès du ou des vendeur(s). En ce sens, si l’on sait quand le viager commence, nul ne peut dire quand il se terminera. Cette part d’aléatoire est l’essence même du viager, ainsi que la principale différence avec une vente immobilière dite « classique ».

Une somme au comptant, appelée bouquet, sera réglée au vendeur par l’acheteur dès la vente du bien. Il peut y avoir des viagers avec ou sans rente. En outre, les biens vendus en viager peuvent être occupés, semi-occupés ou libres.

Pour tout comprendre du viager occupé, libre et semi-occupé, consultez notre page dédiée : le viager.

La vente à terme

La vente à terme est une alternative au viager. Similaire à ce dernier, à ceci près que le dossier est cette fois-ci basé sur une durée temporelle fixée à l’avance. L’acheteur verse au vendeur des mensualités sur une durée limitée (généralement comprise entre 10 et 20 ans), les paiements s’arrêtant à la fin de cette période.

Ce type de vente est aussi connu sous la dénomination de « crédit vendeur ». Dans la même tonalité que pour le viager, dans le cadre d’une vente à terme, le bien peut être laissé libre ou rester occupé à vie par le vendeur.

Découvrez le fonctionnement détaillé de cette formule sur notre page dédiée : la vente à terme.

La vente avec réserve du droit d’usage et la nue-propriété

Ces deux formes de démembrement de propriété permettent au vendeur de céder son bien tout en en conservant l’usage. La vente avec réserve du droit d’usage et d’habitation s’apparente à un viager occupé sans rente : seul un bouquet est versé à la signature, sans rente associée. La nue-propriété, quant à elle, sépare la propriété du bien de son usufruit, le vendeur conservant ce dernier jusqu’à son décès.

Ces solutions séduisent de plus en plus de vendeurs souhaitant transmettre leur patrimoine tout en restant chez eux, sans la contrainte d’une rente à percevoir.

Les différences entre ces deux formules sont expliquées en détail ici : la vente avec réserve du droit d’usage et la nue-propriété.

Ce qui fait la force de ces transactions viagères est leur forte modularité, qui s’adapte aux projets immobiliers de chaque vendeur ainsi qu’à ses besoins.

Pourquoi vendre en viager ? Les avantages des transactions viagères

Quel que soit le type de transaction viagère retenu (viager, vente à terme ou nue-propriété), ces solutions peuvent se révéler porteuses d’avantages dans le cadre de votre projet de vente :

• Le bouquet perçu à la signature de l’acte est exonéré d’impôt sur la plus-value lorsqu’il provient de la vente de votre résidence principale.
• Les rentes ou mensualités permettent de disposer d’un revenu complémentaire non négligeable, idéal pour la retraite.
• Vous pouvez continuer à profiter de votre bien tout en touchant un revenu mensuel, en vous déchargeant d’une partie des frais afférents (gros travaux, etc.).
• Le privilège de vendeur et la clause résolutoire vous protègent en cas de défaut de paiement de l’acheteur.
• Les transactions viagères sont une alternative à la vente classique, tout en étant modulables : elles s’adaptent à votre âge, votre patrimoine et vos besoins.

Et bien plus encore… !

Comment choisir le bon type de transaction viagère ?

Le choix entre viager, vente à terme et nue-propriété dépend de nombreux facteurs : votre âge, votre souhait de rester ou non dans le logement, votre besoin de liquidités immédiates ou de revenus réguliers, votre situation patrimoniale et familiale… Plutôt que de trancher seul, le plus simple est de comparer les formules sur votre situation précise.

C’est exactement ce que permet notre simulateur de viager gratuit en ligne : en quelques minutes, recevez une estimation personnalisée (bouquet, rente, mensualités) adaptée à votre projet, sans engagement.

Questions fréquentes sur les transactions viagères

Viager ou vente à terme : quelle transaction viagère choisir ?

Le viager repose sur un aléa : sa durée dépend de l’espérance de vie du vendeur. La vente à terme a une durée fixée à l’avance (souvent entre 10 et 20 ans) et s’arrête une fois les mensualités versées. En cas de décès du vendeur pendant une vente à terme, les mensualités restantes sont versées aux héritiers.

Peut-on vendre en viager et continuer à habiter son logement ?

Oui. Dans le cas d’un viager occupé — la formule la plus courante — le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation et reste chez lui jusqu’à son décès ou son départ volontaire.

La rente viagère est-elle imposable ?

La rente viagère est partiellement soumise à l’impôt sur le revenu, avec un abattement qui dépend de l’âge du vendeur au moment du premier versement. Le bouquet, lui, est exonéré de plus-value lorsqu’il provient de la vente de votre résidence principale. Pour votre situation précise, nous vous invitons à valider ces points avec votre notaire.

Comment estimer le montant d’une transaction viagère ?

Le calcul dépend de la valeur du bien, de l’âge du ou des vendeurs, du caractère occupé ou libre du logement, et de la répartition souhaitée entre bouquet et rente. Notre simulateur de viager réalise cette estimation gratuitement en quelques minutes.

Pour plus d’informations sur les transactions viagères, les différentes notions à retenir ou obtenir des renseignements plus poussés auprès d’un expert en viager, nous vous invitons à consulter nos partenaires. Vous pouvez également retrouver des informations institutionnelles sur le viager directement sur le site du Ministère de l’Économie.