Le Viager
Comme énoncé dans notre explication générale sur la page “les transactions viagères”, le principe même du viager est la notion d’aléatoire. Nous savons quand commence le contrat de viager mais nous ne connaissons pas la date de fin de celui-ci, sa durée est ainsi reliée à l’espérance de vie du ou des vendeurs et continuera jusqu’au décès du ou des vendeur(s).
Viager libre ? Viager occupé ?
Lorsque vous souhaitez mettre en vente un bien en viager vous en êtes dans la possibilité de choisir de continuer à occuper le bien vendu ou de le vendre libre (ou encore de le vendre “semi-occupé”).
Les trois cas de figure sont différents et influent sur les calculs que notre simulateur vous délivrera.
Viager occupé
Il s’agit du type de viager le plus répandu et le plus commun sur le marché. Le crédirentier (vendeur) peut décider de conserver la jouissance de son bien. De ce fait, il pourra continuer à occuper le bien vendu jusqu’à son décès ou bien de son départ volontaire.
Il faut tout de même souligner que dans l’optique où le bien va être occupé à vie, les conditions (bouquet et rentes, s’il y en a) seront bien inférieures à celles d’un viager libre puisque le vendeur occupe le bien (droit d’usage et d’habitation).
L’acheteur quant à lui deviendra officiellement le propriétaire du bien dès la signature de l’acte auprès du notaire mais ne pourra occuper les lieux que si le vendeur décède ou renonce à son droit d’usage et d’habitation volontairement pendant sa vie.
En effet, il est aussi possible pour le vendeur d’abandonner ultérieurement son droit d’usage et d’habitation et de partir du bien occupé. A ce moment-là, il doit avertir l’acheteur de son intention de quitter le logement par courrier recommandé avec accusé de réception et il disposera d’un délai de 3 mois pour libérer le bien des meubles et autres objets meublants.
La libération deviendra officielle après signature d’une convention de libération ou d’un acte notarié et les clés du bien seront remises à l’acheteur à ce moment-là.
En compensation la rente perçue sera ainsi réévaluée à la hausse telle qu’il avait été prévu dans l’acte de vente en viager.
Dans le cadre d’un viager occupé il est aussi possible de choisir les solutions suivantes :
- Le Viager occupé limité pour un temps d’occupation du vendeur à compter de la signature de l’acte est un viager pour lequel une limite d’occupation est fixée préalablement par le ou les vendeurs. A l’issue de ce laps de temps, l’acquéreur est libre de disposer du bien. Au moment de la libération effective des biens, une revalorisation de la rente (voir ci-dessus) sera effectuée.
- Le viager semi-occupé qui peut être mis en place si le bien vendu est découpé en plusieurs logements. Dans ce cas, le vendeur peut choisir d’occuper une partie des lieux et de laisser libre le reste à l’acquéreur conventionnellement.
Viager libre
Le viager libre est la seconde alternative possible.
Contrairement au viager occupé, les biens vendus sont libres à la signature de l’acte authentique.
De ce fait, les viagers libres sont nettement plus rares sur le marché mais ce sont aussi les plus prisés par les acquéreurs ( ils représentent environ 1% des transactions viagères).
Ainsi, l’acheteur (appelé encore “débirentier”) est libre de disposer du bien vendu comme il l’entend dès la signature de l’acte de vente. Il peut donc y habiter ou même décider de le louer.
En terme de bouquet et de rentes viagères à verser, les calculs de notre simulateur de viager seront beaucoup plus avantageux dans le cadre d’un viager libre car il n’y a pas de droit d’usage et d’habitation à prendre en compte dans les calculs (à contrario du viager occupé).
Ces alternatives similaires sur le principe mais très différentes dans leur fonctionnement illustrent la flexibilité du viager pour vos projets de vente.
