Le Viager

Le viager occupé, libre ou semi-occupé est le type de transaction viagère le plus « classique ». Il propose plusieurs solutions flexibles, qui s’adaptent aux besoins et aux envies des vendeurs, qu’ils souhaitent continuer à occuper leur logement ou s’en séparer immédiatement.

Comme énoncé dans notre explication générale sur la page « les transactions viagères », le principe même du viager repose sur la notion d’aléatoire. Nous savons quand commence le contrat, mais nous ne connaissons pas sa date de fin : sa durée est reliée à l’espérance de vie du ou des vendeurs et se poursuit jusqu’au décès de ceux-ci. Pour la définition institutionnelle, vous pouvez consulter la fiche dédiée du Ministère de l’Économie.

Viager libre ou occupé : quelle différence ?

Lorsque vous souhaitez mettre un bien en vente en viager, vous avez la possibilité de choisir de continuer à occuper le bien vendu, de le vendre libre, ou encore de le vendre en formule semi-occupée.

Les trois cas de figure sont différents et influent sur les calculs que notre simulateur de viager gratuit vous délivrera.

Le viager occupé

Il s’agit de la formule la plus répandue et la plus commune sur le marché. Le crédirentier (vendeur) peut décider de conserver la jouissance de son bien : il pourra ainsi continuer à l’occuper jusqu’à son décès ou jusqu’à son départ volontaire.

Il faut souligner que, le bien étant occupé à vie, les conditions financières (bouquet et rente, s’il y en a) seront bien inférieures à celles d’un viager libre, puisque le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation.

L’acheteur, quant à lui, deviendra officiellement propriétaire dès la signature de l’acte auprès du notaire, mais ne pourra occuper les lieux que si le vendeur décède ou renonce volontairement à son droit d’usage et d’habitation de son vivant.

Il est en effet possible pour le vendeur d’abandonner ultérieurement ce droit et de quitter le logement. Il doit alors avertir l’acheteur de son intention par courrier recommandé avec accusé de réception, et dispose d’un délai de 3 mois pour libérer le bien de ses meubles et objets. La libération devient officielle après signature d’une convention de libération ou d’un acte notarié, et les clés sont remises à l’acheteur à ce moment-là. En compensation, la rente perçue est revalorisée à la hausse, comme prévu dans l’acte de vente.

Dans ce cadre, il est également possible de choisir les solutions suivantes :

• Le viager occupé à durée limitée : une limite d’occupation est fixée préalablement par le ou les vendeurs. À l’issue de ce laps de temps, l’acquéreur est libre de disposer du bien. Au moment de la libération effective des lieux, une revalorisation de la rente est effectuée.
• Le viager semi-occupé : il peut être mis en place si le bien vendu est découpé en plusieurs logements. Le vendeur peut alors choisir d’occuper une partie des lieux et de laisser le reste à la libre disposition de l’acquéreur, par convention.

Le viager libre

Le viager libre est la seconde alternative possible. Contrairement au précédent, le bien vendu est libre dès la signature de l’acte authentique. De ce fait, les viagers libres sont nettement plus rares sur le marché — ils représentent environ 1 % des transactions viagères — mais ce sont aussi les plus prisés par les acquéreurs.

L’acheteur (appelé débirentier) est libre de disposer du bien comme il l’entend dès la signature : il peut y habiter ou décider de le louer.

En termes de bouquet et de rente viagère, les calculs de notre simulateur seront beaucoup plus avantageux pour le vendeur dans ce cas de figure, puisqu’il n’y a pas de droit d’usage et d’habitation à déduire de la valeur du bien.

Ces alternatives, similaires sur le principe mais très différentes dans leur fonctionnement, illustrent la flexibilité du viager pour vos projets de vente.

Les avantages du viager occupé, libre ou semi-occupé pour le vendeur

Vendre en viager présente plusieurs atouts, en particulier pour les seniors souhaitant améliorer leur qualité de vie à la retraite :

• Un complément de revenus régulier grâce à la rente, versée à vie.
• Un bouquet perçu immédiatement, exonéré d’impôt sur la plus-value lorsqu’il s’agit de la résidence principale.
• La possibilité de continuer à habiter chez soi dans le cas d’une vente occupée.
• Un allègement des charges : certains gros travaux reviennent au nouveau propriétaire.
• Une fiscalité avantageuse sur la rente, qui bénéficie d’un abattement progressif selon l’âge du vendeur au premier versement.
• Le privilège de vendeur et la clause résolutoire, qui protègent en cas de défaut de paiement.

Questions fréquentes

Quelle est la différence entre un viager occupé et un viager libre ?

Dans un viager occupé, le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation et continue de vivre dans le bien jusqu’à son décès ou son départ volontaire. Dans un viager libre, l’acheteur peut disposer du bien immédiatement, ce qui se traduit par un bouquet et une rente nettement plus élevés pour le vendeur.

À quel âge peut-on vendre ?

Il n’y a pas d’âge minimum légal, mais en pratique cette solution devient intéressante à partir de 65-70 ans. Avant cet âge, une vente à terme est souvent plus adaptée.

Que se passe-t-il si le vendeur décède peu après la signature ?

C’est l’essence même de l’aléa. La loi prévoit toutefois une protection : si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature, d’une maladie dont il était atteint au moment de la vente, le contrat peut être annulé.

Est-ce une bonne solution sans héritiers ?

Oui, cette formule est particulièrement adaptée aux personnes sans héritiers directs, car elle permet de transformer un patrimoine immobilier en revenus utilisables de son vivant.

Comment estimer mon bien gratuitement ?

Vous pouvez utiliser notre simulateur de viager gratuit en ligne : en quelques minutes, vous obtenez une estimation personnalisée du bouquet et de la rente, sans engagement.

Estimez votre viager

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