La Vente avec réserve du droit d’usage et d’habitation
(viager occupé sans rente)
et
la Nue-Propriété
La vente avec réserve du droit d’usage et d’habitation et la nue-propriété sont deux types de transactions viagères, alternatives au viager et à la vente à terme. Ces deux formes de démembrement de propriété ont des similarités, mais aussi des différences que nous allons vous détailler ci-après. Elles ont, depuis quelques années, de plus en plus « le vent en poupe ».
Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
Le démembrement consiste à séparer la pleine propriété d’un bien en deux droits distincts : l’usufruit, qui est le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus, et la nue-propriété, qui est le droit de disposer du bien, c’est-à-dire de le vendre ou de le transmettre. C’est ce mécanisme qui est au cœur des deux formules présentées sur cette page, comme alternatives au viager traditionnel. Pour la définition officielle, vous pouvez consulter la fiche dédiée du service public.
La vente avec réserve du droit d’usage et d’habitation
La vente avec réserve du droit d’usage et d’habitation (pouvant aussi être appelée « viager occupé sans rente ») est relativement similaire à une vente en viager occupé.
La principale différence entre ces deux types de ventes démembrées tient au fait que la vente avec réserve du droit d’usage et d’habitation est en réalité un « viager occupé » dans lequel aucune rente n’est perçue.
En contrepartie, le bouquet perçu à la signature de l’acte auprès du notaire sera bien plus important que dans le cadre d’un viager occupé « classique ». Le bouquet étant exonéré d’impôt sur la plus-value lorsqu’il s’agit de la résidence principale (au contraire des rentes viagères, partiellement imposables), cette formule peut s’avérer financièrement intéressante pour les vendeurs.
Quelles sont les particularités de la vente avec réserve du droit d’usage et d’habitation ?
- Le vendeur n’aura plus à payer la taxe foncière, laquelle incombera désormais à l’acheteur (sauf la taxe sur les ordures ménagères, qui sera remboursée à l’acquéreur par le vendeur).
- Dans les cas applicables, le vendeur, n’étant plus considéré comme propriétaire du bien, n’aura plus que les charges locatives à sa charge. De même, la responsabilité des gros travaux de copropriété (ravalement de façade, travaux d’étanchéité, etc.) incombe à l’acquéreur.
- Il s’ensuit une diminution du coût de la police d’assurance du vendeur, car son statut sera équivalent à celui d’un « locataire » ou d’un « occupant ». De son côté, l’acquéreur devenu propriétaire sera assuré comme « propriétaire non occupant ».
- Le vendeur ne peut pas louer le bien qu’il occupe : il dispose uniquement d’un droit d’usage et d’habitation. Ce n’est pas un droit de propriété mais un « droit d’habiter » qui lui est propre, et qui ne peut être ni cédé ni loué. Néanmoins, en cas de départ anticipé volontaire, une indemnité de libération anticipée lui sera versée par l’acquéreur en contrepartie de la remise des clés.
La nue-propriété
La nue-propriété est très proche de la vente avec réserve du droit d’usage et d’habitation dans son fonctionnement.
La différence majeure tient à un point particulier : en cas de départ anticipé ou temporaire du bien, le vendeur (ou usufruitier) peut décider de le louer et ainsi percevoir les loyers pour lui-même.
L’autre dissemblance avec la vente avec réserve du droit d’usage et d’habitation réside dans le fait que l’usufruit et la nue-propriété sont des droits de propriété distincts, alors que dans la vente avec réserve, le bénéficiaire du droit d’usage et d’habitation ne dispose pas d’un droit de propriété, mais uniquement d’un « droit d’habiter ».
Quelles sont les spécificités de la nue-propriété ?
- Le vendeur continue à payer la taxe foncière (car il se réserve la possibilité de louer le bien et donc d’en tirer « les fruits »).
- Le vendeur reste redevable des charges dites « d’entretien » et des « travaux d’entretien ».
- L’acquéreur paie les travaux au sens des articles 605 et 606 du Code civil.
- Le vendeur sera assuré comme usufruitier (ou comme non occupant en cas de location du bien) et l’acquéreur comme propriétaire non occupant.
- La nue-propriété peut être temporaire ou à vie.
À noter : l’absence de rentes viagères rend la vente avec réserve du droit d’usage et d’habitation et la nue-propriété finançables par emprunt bancaire.
Vente avec réserve ou nue-propriété : comment choisir ?
Le choix entre ces deux formules dépend notamment de votre souhait de pouvoir louer le bien en cas de départ, de votre situation fiscale et de vos objectifs de transmission. Comme pour toute transaction viagère, le montant en jeu varie selon la valeur du bien et l’âge du vendeur.
Pour y voir clair sur votre situation précise, utilisez notre simulateur de viager gratuit en ligne : vous recevrez une estimation personnalisée, sans engagement.
Questions fréquentes sur la nue-propriété et la vente avec réserve du droit d’usage et d’habitation :
Quelle est la différence entre une vente avec réserve du droit d’usage et une nue-propriété ?
Dans la vente avec réserve du droit d’usage et d’habitation, le vendeur dispose d’un simple « droit d’habiter » qu’il ne peut ni céder ni louer. Dans la nue-propriété, le vendeur conserve l’usufruit, ce qui lui permet notamment de louer le bien et d’en percevoir les loyers en cas de départ.
Y a-t-il une rente dans ces deux formules ?
Non. Contrairement au viager classique, ni la vente avec réserve du droit d’usage et d’habitation ni la nue-propriété ne prévoient de rente. Le vendeur perçoit uniquement un bouquet, plus important en conséquence.
Peut-on financer l’achat par un crédit bancaire ?
Oui. L’absence de rente viagère rend ces deux formules finançables par emprunt bancaire, ce qui n’est généralement pas le cas d’un viager avec rente.
Qui paie la taxe foncière ?
Dans la vente avec réserve du droit d’usage et d’habitation, la taxe foncière incombe à l’acheteur. Dans la nue-propriété, le vendeur continue de la payer, car il conserve la possibilité de louer le bien.
Comment estimer la valeur d’une vente en nue-propriété ?
La valeur dépend notamment de la valeur du bien, de l’âge du vendeur et de la formule retenue. Plutôt que de vous fier à un barème général, nos experts réalisent une estimation personnalisée et adaptée à votre situation. Vous pouvez l’obtenir gratuitement via notre simulateur de viager.
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